#недвижимость #личный бюджет #финансовый рынок #кредиты #лизинг

В этой статье затронем вопросы, которые чаще всего возникают при залоге имущества.
 

Залог имущества, как движимого, так и недвижимого, – это один из способов обеспечения исполнения обязательств по возврату долга. Если должник не выполняет свои обязательства по кредиту, обеспеченному залогом, кредитор имеет право получить компенсацию за счет такого имущества, т.е. продать его и получить назад свои денежные средства.

Ипотека как отдельный вид залога

 

Ипотека – это когда недвижимость (например, земля или здания) используется как залог для кредита.

 

Существует два вида ипотеки:

- в силу договора. Она возникает в том случае, если заключен договор об ипотеке;

- в силу законодательства. Она возникает на основании законодательного акта при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке.

 

Как оформляется залог имущества?

 

Договор о приеме имущества в залог, кроме ипотеки в силу законодательства, заключается в письменной форме. В договоре должны быть указаны такие условия, как предмет залога и его стоимость, условия, размер и срок исполнения обязательства, информация о том, у кого находится заложенное имущество, и другие обязательные условия.

 

Договор об ипотеке считается заключенным с момента государственной регистрации, которую осуществляют организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. За исключением договора об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Такой договор считается заключенным с момента подписания. А вот в случае лизинга залог имущества, которое вы берете в лизинг, не может быть оформлен, поскольку  приобретаемое имущество находится в собственности лизингодателя вплоть до полного исполнения обязательств заемщиком.

 

Информация о заложенном имуществе размещается в Реестре движимого имущества, обремененного залогом, в который информация вносится залогодержателями самостоятельно, и Едином государственном регистре недвижимого имущества, который ведет Национальное кадастровое агентство.

 

Когда требуется залог имущества по кредиту?

 

Залог имущества широко применяется при кредитовании. Ведь это выгодно для кредитодателя: у него имеется обеспечение по выданному кредиту, которое он может реализовать и получить денежную компенсацию в случае невозврата кредита. Выгоден залог и для кредитополучателя, ведь если у вас есть имущество, которое можно заложить, банк может не требовать иные способы обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (например, поручительство).

 

Есть виды кредитов, которые предоставляются преимущественно под залог недвижимости – это кредиты на финансирование готового жилья. Часто кредиты на автомобиль представляются под залог приобретаемого автомобиля. Если вам нужно получить кредит, но вы не можете предложить кредитодателю никакого другого обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, то залог имущества – это выход из ситуации.

 

Какие ограничения владения имуществом предполагает его залог?

 

Залогодатель может пользоваться заложенным имуществом по назначению и получать от него доход. Но если в договоре указано, что для продажи или сдачи в аренду заложенного имущества нужно согласие залогодержателя, то без него такие действия не разрешаются. Если он дал такое согласие, собственник может спокойно пользоваться и распоряжаться имуществом.

 

Представим, что Ольга взяла кредит в банке и заложила свою квартиру. В договоре указано, что для передачи имущества в аренду необходимо получить письменное согласие банка. Ольга решила сдать квартиру в аренду на год, и вырученные деньги направить на выплаты по кредиту. Она обращается в банк за согласием. Банк изучает условия аренды и, убедившись, что это не противоречит интересам залога, дает свое разрешение. Теперь Ольга может сдать квартиру в аренду, не нарушая условия договора залога.

 

Как вывести имущество из залога?

 

Если вы взяли кредит на строительство жилья под залог этого жилья, то это имущество не будет считаться заложенным, когда вы полностью погасите этот кредит. Также с другими видами кредитов: залог больше не требуется, если долг банку возвращен, и имущество утрачивает статус залогового.

 

Однако иногда требуется вывести имущество из залога до окончания срока действия кредитного договора, чтобы полноправно им распоряжаться. Заложенное имущество можно заменить на равноценное по стоимости, если кредитодатель на это согласен. Еще один способ – рефинансирование кредита. Это оформление нового кредита, при помощи которого погашается старый. Если новый договор заключен без обеспечения долга залогом имущества, то имущество будет выведено из залога, т.к. прекратятся взаимоотношения по старому договору. Кроме того, имущество больше не считается заложенным, если кредитный договор по каким-то причинам расторгнут или признан недействительным.

 

При каких условиях можно лишиться предмета залога?

 

Кредитодатель вправе реализовать заложенное имущество, чтобы покрыть свои убытки, если долг не возвращен. Например, несколько месяцев подряд кредитополучатель не совершает платежи по кредиту. Поэтому, если кто-то не может возвратить кредит, он может лишиться предмета залога. Кроме того, имущества, переданного в залог, можно лишиться в случае несоблюдения условий договора, если владелец не содержит его в хорошем состоянии или закладывает его еще раз без разрешения залогодержателя В таких случаях заложенное имущество банк оценивает и выставляет на продажу. Вырученные от продажи деньги идут на погашение кредита, а остаток средств передается должнику.

 

Теперь вы больше знаете о таком способе обеспечения по кредиту как залог имущества и о том, какие риски он несет. Принимайте финансово грамотные решения!